June 4, 2021
Yen-Yi Anderson, Managing Partner of Anderson & Associates, founded the law firm in January 2014. Yen-Yi Anderson focuses her practice on excellence in business immigration, commercial law, and civil litigation.
Wei-An Wang is an Associate specializing in real estate at Anderson & Associates and a contributing author for the Anderson & Associates blog.
乘着共享经济的热潮，Airbnb这个短期租赁服务平台快速成长起飞，并于2020年在NASDAQ上市，上市价甚至直冲$146元。他的商业模式创新且独特，可以说改变了本世纪旅游住宿的游戏规则。然而这看似一片光景的短期租赁服务平台，在各国的法律层面上都面临了适法性与监管的难题。我们在这里以美国纽约州为例，来谈谈在纽约当Airbnb的host短期出租自己的空间，会不会让你惹上什么麻烦。
• 租约中的转租限制
首先，先看看你的房源是自己的还是你租来的，如果房子只是你租来的，许多租约上有禁止转租的条款，这种情况下，如果你未经房东同意拿这套房子来做Airbnb，先不谈会不会违反州法律，你本身就已经违反了租约的规定了。房东可能因此中止你的租约，甚至请求损害赔偿。
• 纽约市的短租法规限制
纵使你的房源是你个人所有的，纽约州的多重住户法（The New York State Multiple Dwelling Law）规定，如果该栋房屋有三套以上独立存在的房源单位，除非是屋主与租客同住的情况，否则出租该房源单位的租期不得短于三十日。也就是说，禁止屋主短期独立出租住宅。违者将处以最高一天$2500美元的罚金。
为了彻底执行上述打击短租的法律，纽约市长并在2018年签署了一项法律，要求Airbnb等共享房屋平台每月定期向市政府揭露在平台上刊登短租房源的host的个人资讯，包含姓名、地址等。可想而知，这项法律将导致Airbnb上的房源大幅减少，所以Airbnb当然没有坐以待毙，他们立刻向法院提起诉讼，主张这项法律违反了美国宪法增修条文第四条与纽约州宪法第一条第十二项等，并要求法官颁布临时禁制令(preliminary injunction)，暂缓这项法律的施行。这场诉讼在2020年以和解收场，纽约市政府稍稍修改了原先通过的法律，并在2021年1 月正式实施。新版的法律仍然要求这些平台揭露host的个人资讯，但从原先的每月揭露改为每季揭露。 Airbnb会先询问host是否同意此揭露，若host不同意，那么该host 就不能刊登短于30日的房源（除非该房源不受多重住户法管制或符合豁免规定）。
此外，纽约市也通过一项配套法律，禁止刊登那些违反多重住户法的短租广告，包含在Airbnb或Homeaway等短租平台上的房源广告。首次违法刊登广告者将处以$1000美元的罚金，第二次违反者将再次处以$5000美元的罚金，第三次或多次违反者，将处以$7500美元的罚金。
• Condo 与 Coop公寓的限制
若你的房源是位于Condo 与 Coop公寓，则你还需要注意管委会的限制。纽约市的Coop公寓是不准许短期租赁的。而Condo则要看各大楼的内规，通常也是禁止短期租赁的。违反者可能也会遭管委会处以罚金。
虽然有上述那么多的限制，当然还是有一些例外情况尚未被这些限制涵盖。具体还是建议您在刊登Airbnb房源前先咨询律师的意见，以免受罚得不偿失。